FAQ del mondo immobiliare

In questa sezione riporteremo tutte le domande che ci vengono poste quotidianamente dai nostri clienti: vogliamo dare una risposta a tutti i dubbi legati al mondo dell’immobiliare. Non trovi quello che cerchi? Contattaci, saremo felici di risponderti.

Il primo passo per comprare casa consiste nella proposta di acquisto: l’acquirente si impegna, tramite un documento che ha validità giuridica, a comprare l’immobile scelto ad un certo prezzo. Qualora la proposta venisse accettata dal venditore, si passa al secondo step: il preliminare di compravendita. Il rogito notarile è infine l’ultimo passo prima di diventare proprietari dell’immobile. Per ulteriori approfondimenti, puoi leggere il nostro articolo al riguardo.

Quando acquisti casa ricorda che, oltre al prezzo di compravendita dell’immobile, bisogna calcolare una serie di costi accessori quali:

  • Imposte: sono del 2% sul valore catastale in caso di acquisto con le agevolazioni prima casa; si parla invece del 9% sul valore catastale in caso di acquisto senza agevolazioni. Se si acquista da impresa costruttrice invece: 4% sul prezzo di compravendita in caso di acquisto con le agevolazioni prima casa; 10% sul prezzo di compravendita in caso di acquisto senza agevolazioni
  • Spese notarili: variano in base al prezzo di compravendita e oscillano dai 1.500 ai 3.000 euro. Qualora si dovesse richiedere un mutuo, bisognerà calcolare dai 1.500 ai 3.000 euro in aggiunta, sempre in base all’importo che verrà finanziato dalla banca.
  • Spese di mutuo, che comprendono:
    • spese di istruttoria (dai 300 ai 500 euro)
    • imposta sostitutiva (0,25% dell’importo finanziato se si tratta di acquisto con agevolazioni prima casa, sarà invece del 2% dell’importo finanziato se si tratta di acquisto senza le agevolazioni prima casa)
    • perizia: circa 350 euro
  • Provvigione dell’agenzia immobiliare: varia dal 2% al 4%, da calcolarsi sul prezzo di compravendita. Noi solitamente chiediamo il 3%.

Per avere ulteriori informazioni sui costi per comprare casa, leggete questo nostro approfondimento.

Per questa risposta abbiamo chiesto aiuto a Marco Mangano, esperto nella mediazione creditizia.

La richiesta di un mutuo si compone di un paio passaggi fondamentali. Il primo: presentarsi in banca o dal promotore creditizio con la documentazione reddituale dei richiedenti il mutuo per verificarne la fattibilità. Una volta ottenuto l’ok di massima all’operazione, sarà poi necessario raccogliere i documenti richiesti e consegnarli al consulente o all’istituto di credito. Normalmente in quel momento si sottoscrive la domanda di mutuo, il consenso alla privacy e il documento anti-riciclaggio, nonché ulteriori moduli ritenuti fondamentali per l’istruttoria.

Quando prepariamo la proposta d’acquisto di un immobile per i nostri clienti, diamo sempre la possibilità di inserire una clausola, definita condizione sospensiva di mutuo, che va a tutelare il cliente qualora la banca non erogasse il mutuo richiesto. Di seguito vi riportiamo un esempio:

Il Proponente richiede di condizionare l’efficacia del contratto (che si perfezionerà non appena il Proponente avrà conoscenza dell’accettazione della presente proposta da parte del Venditore), sino alle ore 24:00 del ………………. al fine di valutare la possibilità di accedere ad un finanziamento di € …………….., (euro ………………….). Il Proponente si impegna pertanto a comunicare al Venditore, entro il suddetto termine perentorio del …………………. l’impossibilità di accedere al finanziamento richiesto, dandone notizia anche all’Agente Immobiliare. Decorso il predetto termine senza che sia pervenuta al Venditore la comunicazione scritta del Proponente in ordine all’impossibilità di accedere al finanziamento richiesto, il contratto diverrà pienamente efficace e vincolante.

Per portare a termine l’atto di compravendita di un immobile tra persone fisiche, vi riassumiamo qui di seguito i documenti che saranno richiesti dal notaio.

  • Carta d’identità e codice fiscale delle parti;
  • Estratto per sunto di matrimonio delle parti
  • Copia dell’atto di provenienza con relativa nota di trascrizione;
  • Scheda catastale rasterizzata (planimetria catastale);
  • Provvedimenti edilizi relativi all’immobile di compravendita;
  • Copia del certificato di agibilità/abitabilità, se presente;
  • Attestato di prestazione energetica, documento fondamentale senza il quale sarà impossibile procedere con il rogito;
  • Copia del contratto preliminare registrato e relativa copia F24;
  • Nel caso di compravendita di appartamento in un condominio: dichiarazione dell’amministratore che non vi siano spese condominiali arretrate e/o liti pendenti tra condomini;
  • Certificazioni, se presenti, di conformità degli impianti;
  • Certificato di destinazione urbanistica nel caso di compravendita di un terreno agricolo o edificabile.

La proposta d’acquisto è un documento, con validità giuridica, attraverso il quale l’acquirente s’impegna ad acquistare un immobile ad un determinato prezzo e condizioni. La proposta è accompagnata da un assegno che, in caso di accettazione da parte del venditore, diventerà caparra confirmatoria per comprare l’immobile.

Il preliminare di compravendita è un passaggio intermedio tra la proposta d’acquisto e il rogito notarile. Tramite questo documento, venditore e acquirente si impegnano reciprocamente a concludere la compravendita, definendo nei dettagli modalità e termini e integrando eventuali nuovi accordi. Durante questa fase della compravendita, viene versato un secondo assegno (o anche bonifico) che funge da “seconda caparra” e si aggiunge alla prima già versata durante la proposta d’acquisto.

Il rogito notarile, o atto di compravendita, è il passaggio finale e fondamentale per l’acquisto di un immobile. Il notaio, in quanto pubblico ufficiale, è l’unica figura autorizzata ad effettuare questo passaggio. Il saldo del prezzo dell’immobile deve essere effettuato con assegno circolare (in alcuni casi, è possibile anche fare un bonifico rapido, pratica che però noi non consigliamo).

La scelta del notaio viene fatta dall’acquirente. Non può essere imposta né dal venditore, né dall’agenzia immobiliare, né dalla banca alla quale si chiederà l’eventuale mutuo.

L’ipoteca su una casa è, in termini tecnici, un diritto reale di garanzia il cui oggetto è un immobile. Quando una persona richiede un mutuo ad una banca, quest’ultima si deve tutelare per avere una garanzia sul prestito effettuato, iscrivendo un’ipoteca di primo grado sull’immobile oggetto di mutuo (compravendita). Nel caso in cui la persona non dovesse pagare il debito/mutuo, la banca avrà il diritto di pignorare la casa ipotecata.

Questo tipo di ipoteca si definisce “volontaria”, da non confondere con quelle giudiziali.

Una precisazione: è sempre importante effettuare una visura ipotecaria sull’immobile, per evitare spiacevoli sorprese in fase di rogito notarile.

In Italia la provvigione viene pagata da entrambe le parti: venditore e acquirente.